הצמדות קבלן והסכמות בעלי הדירה

האם הקבלן יכול “לשמור לעצמו” חלקים מהרכוש המשותף ולמכור אותם בעתיד?

רבים מרוכשי הדירות מגלים — לפעמים רק אחרי שנים — שהקבלן שמכר להם את הדירה הותיר לעצמו חלקים מהרכוש המשותף: מחסנים, חדרי גג, חניות, מחסני אופניים ואפילו שטחים פתוחים. אותם שטחים, כך מתברר, נועדו להימכר בעתיד לצדדים שלישיים. השאלה המתבקשת היא: האם זה בכלל חוקי? התשובה המשפטית חד־משמעית: לא בלי הסכמה מפורשת של הדיירים.

לא כל מה שנרשם – באמת שייך לקבלן

על פי חוק המקרקעין, כל חלק בבניין או במגרש שאינו מוצמד במפורש לדירה כלשהי – שייך לרכוש המשותף של כלל הדיירים. כדי שקבלן יוכל להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהותיר אותו אצלו, עליו לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:

1. הסכמה מפורשת וברורה של רוכשי הדירות.
2. עיגון של ההוצאה מהמשותף במסמכי הבניין – לרוב בתקנון הבית המשותף.
3. רישום גלוי ומפורש בטאבו.

מה קורה כשאין הסכמה אמיתית? במקרה שנדון בבית המשפט העליון, קבלן בנה בניין ובו מחסנים. חלקם נמכרו לדיירים, אך חלק אחר נשמר על ידי הקבלן מתוך כוונה למכור אותם בעתיד. אחד הדיירים גילה זאת ותבע.

הקבלן טען שהמחסנים נרשמו על שמו ולכן הם שלו. בית המשפט דחה את הטענה. נקבע כי עצם רישום אינו מספיק: אם הדיירים לא ידעו, לא הסכימו ולא הבינו שהם מוותרים על חלק מהרכוש המשותף – ההוצאה מהמשותף אינה תקפה. התוצאה: המחסנים נחשבו לרכוש משותף של כלל בעלי הדירות.

למה זה כל כך חשוב? כי מדובר בכסף גדול. מחסן, חניה או חדר גג יכולים להיות שווים עשרות ואף מאות אלפי שקלים. כאשר הקבלן שומר אותם לעצמו בלי רשות, הוא למעשה גורע מהנכס של הדיירים ומעביר את הערך לכיסו. הפסיקה קובעת עיקרון חשוב:
קבלן אינו רשאי “לנכס” לעצמו חלקים מהרכוש המשותף בהיחבא או בשתיקה.

ומה לגבי זכויות הבנייה בגג? גם כאן הדין דומה. גם אם הגג הוצמד לדירה או נותר בידי הקבלן, זכויות הבנייה עליו אינן עוברות אוטומטית. הן נחשבות נכס נפרד השייך לכלל הדיירים, אלא אם נקבע אחרת במפורש ובאופן שקוף. קבלן שלא דאג להסדיר זאת מראש – לא יוכל לממש זכויות בנייה על חשבון הדיירים.

השורה התחתונה

אם רכשת דירה בבניין חדש או ותיק – אל תניח שכל מה שנראה “של הקבלן” אכן שייך לו. ייתכן מאוד שחלקים מהרכוש המשותף הוצאו שלא כדין. בדיקה של הסכם הרכישה, צו הבית המשותף והטאבו יכולה לחשוף זכויות בשווי רב. במקרים רבים – מדובר בעילה לתביעה ולהשבה.

אודות הכותב: עו״ד צבי הרשל אשכנזי ...לשעבר העוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה
מתמחה בדיני בתים משותפים וליקויי בנייה
www.ashkenazilaw.co.il
“שיפוטי – מרכז ליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה”

המאמר נכתב על ידי עו״ד צבי הרשל אשכנזי, לשעבר העוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, המתמחה בדיני בתים משותפים וליקויי בנייה. לפרטים נוספים ומאמרים נוספים: www.ashkenazilaw.co.il |

דף “שיפוטי – מרכז ליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה בפייסבוק: https://www.facebook.com/profile.php?id=61587386153696