ועד הבית רוצה לשפץ? מתי אתם חייבים לשלם – ומתי לא?
שיפוץ בבניין משותף הוא מתכון קלאסי לוויכוח שכנים. מספיק שמועלית יוזמה להחלפת ריצוף בלובי, להצבת מצלמות או להתקנת מעלית – וכבר נשאלת השאלה: האם אני חייב להשתתף בעלות?
כדי להבין את התשובה, צריך להתחיל מהחוק.
מה קובע החוק?
סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע כך:
“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.”
החוק גם מגדיר מהי “החזקה תקינה”:
שמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה – כולל שיפורים שבוצעו בהסכמת בעלי הדירות.
במילים פשוטות: אם מדובר בתחזוקה שנועדה לשמור על הקיים – אתם חייבים להשתתף.
תחזוקה שוטפת – אין בחירה.
תיקון גג דולף, החלפת צנרת בלויה, תיקון מעלית תקולה, חיזוק טיח מסוכן – כל אלה נכנסים להגדרת “החזקה תקינה”. במקרים כאלה ועד הבית לא רק רשאי לפעול, אלא מחויב לפעול.
אין משמעות לשאלה אם אתם משתמשים במעלית או נהנים מהגג. החיוב הוא לפי שטח הדירה, ולא לפי מידת ההנאה בפועל.
שיפוץ רחב – בדרך כלל רוב מספיק.
כאשר מדובר בשיפוץ כולל של רכוש קיים – למשל שיקום חזית או חידוש לובי כחלק מעבודות הכרחיות – החלטת רוב באסיפה עשויה להספיק. בתי המשפט נוטים לפרש “שיפוץ” באופן רחב יחסית, במיוחד כאשר מדובר בהוצאה סבירה ובהיקף כספי לא חריג.
גם רכיבים אסתטיים מסוימים – דלת כניסה חדשה, אינטרקום או שער חשמלי – עשויים להיחשב כחלק מתחזוקה תקינה אם הם משתלבים בפרויקט הכרחי.
השבחה – כאן זה כבר סיפור אחר
התקנת מעלית בבניין שלא הייתה בו מעלית, הרחבת לובי, הוספת פיר אשפה או בנייה חדשה – אינם בגדר “שמירה על הקיים”. אלה תוספות.
וכאן ההבדל קריטי: לא ניתן לכפות על כלל הדיירים לממן תוספת חדשה שלא הייתה קיימת, ללא רמת הסכמה גבוהה ולעיתים אף מלאה.
איך מתנהלים נכון?
- מפרידים בתקציב בין רכיבי חובה לבין רכיבי שיפור.
- מקבלים כמה הצעות מחיר לפי מפרט מסודר.
- שומרים על שקיפות מלאה מול כלל הדיירים.
- בודקים אם קיים תקנון מוסכם שקובע חלוקה אחרת.
השורה התחתונה:
החוק מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות לשמירה על הקיים – לפי שטח הדירה.
אבל לא כל שדרוג הוא חובה. לפני שמשלמים – בודקים אם מדובר בתחזוקה, או בהשבחה שמצריכה הסכמה רחבה יותר."
אודות הכותב
עו״ד צבי הרשל אשכנזי מתמחה בסכסוכי בתים משותפים, ליקויי בנייה ומחלוקות בין דיירים ונציגויות. בעבר שימש כעוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, ובמסגרת תפקידו לקח חלק בכתיבתם של כ־200 פסקי דין בתחום הבתים המשותפים.בעל תואר ראשון במתמטיקה וסטטיסטיקה, בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה ובעל תואר שני במנהל עסקים. יזם ואיש הייטק לשעבר, חשמלאי מוסמך, ומגשר ליישוב סכסוכים בדרכי שלום. עו״ד אשכנזי הוא בעלים של שיפוטי – המרכז לייעוץ משפטי וליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה, וכן של המותג “פרויקט הקופסה”.
בימים אלו הוא שוקד על כתיבת ספרו: “המדריך המלא לניהול הבית המשותף”. אם אתם מתמודדים עם סכסוך בתחום של מאמר זה – חשוב לפעול נכון כבר בשלב הראשון. אתם מוזמנים לפנות לייעוץ ולבחינת הדרך המתאימה למקרה שלכם.
054-9001774
077-9978330
www.ashkenazilaw.co.il
למאמרים ופרסומים נוספים בתחום הבתים המשותפים: