מתי תאושר הפרדת ניהול בבית משותף?
שיקולים משפטיים בין רצון הדיירים למציאות הקניינית:
אחת השאלות הטעונות ביותר בחיי היום-יום של בתים משותפים היא האם דייר או קבוצת דיירים יכולים “להתנתק” מהבניין ולנהל את עצמם בנפרד – מבחינת תשלומים, תחזוקה וקבלת החלטות. השאלה הזו מתעוררת בעיקר בבתים בעלי אגפים נפרדים, מבנים קדמי ואחורי, או כאשר חלק מהדיירים חשים שהם מממנים שירותים שאינם נהנים מהם באמת.
המחוקק העניק למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית בסעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, המאפשרת לו להורות על ניהול נפרד של אגף או מבנה בבית משותף – גם אם התקנון אינו כולל הוראה כזו. אלא שבפועל, לא כל טענה להפרדה תתקבל. הפסיקה דורשת מציאות מורכבת הרבה יותר.
שני פסקי דין שניתנו אצל מפקחות במחוזות שונים ממחישים היטב את הגבול הדק שבין רצון הדיירים לבין המציאות הקניינית.
במקרה הראשון, דייר טען כי דירתו מנותקת מהבניין: יש לה כניסה נפרדת, חצר פרטית, והיא אינה עושה שימוש בחדרי המדרגות או בחלקים המרכזיים. לכן, לטענתו, אין הצדקה לחייב אותו להשתתף בשיפוץ חיצוני רחב של הבניין. המפקחת בחנה את התמונה המלאה, וקבעה שההפרדה היא בעיקר חזותית. בפועל, הדירה הייתה מחוברת לתשתיות משותפות, הדייר שילם במשך שנים לוועד הבית, פנה לנציגות בתלונות והשתמש בפועל ברכוש המשותף. לא התקיימה זהות תפקודית נפרדת ולא נוצרה הכרה הדדית שמדובר ביחידה עצמאית. לכן – הבקשה נדחתה.
המסקנה הייתה חדה: שביל גישה נפרד או דלת צדדית אינם יוצרים “אגף” משפטי. כל עוד קיימת תלות תשתיתית והתנהלות משותפת, החוק רואה בדייר שותף מלא.
במקרה השני, התמונה הייתה שונה לחלוטין. מדובר היה בבית משותף הכולל שני מבנים נפרדים – קדמי ואחורי – שלכל אחד מהם כניסה עצמאית, תיבות דואר נפרדות, גגות נפרדים והיסטוריה ארוכה של תחזוקה עצמאית. דיירי אחד המבנים שיפצו את חזית הבניין ואת חדר המדרגות לאחר שנים של הזנחה. דיירת במבנה האחר סירבה לשלם, בטענה שלא שותפה להחלטה ואינה נהנית מהשיפוץ. כאן קבעה המפקחת כי בפועל מדובר בשני מבנים נפרדים המתנהלים זה לצד זה. הנוהג ארוך השנים, התשתיות המופרדות והעובדה שכל מבנה נשא בעלויותיו יצרו אוטונומיה תפקודית המצדיקה הפרדת ניהול – גם בלי הוראה מפורשת בתקנון.
ההשוואה בין המקרים ממחישה את העקרונות המנחים את המפקחת כאשר היא בוחנת בקשה להכיר ב“בית מורכב”: האם מתקיימת הפרדה תפקודית לאורך זמן, האם קיים נוהג של ניהול נפרד, האם קיימות תשתיות נפרדות, והאם לאורך השנים הייתה התחשבנות כספית עצמאית או שיתוף מלא.
השורה התחתונה ברורה: לא כל כניסה נפרדת יוצרת זכות להיפרדות. רק מציאות חיים מתמשכת של ניתוק תפקודי, תחזוקתי וכספי יכולה להצדיק ניהול נפרד. לפני שפונים להליך משפטי, חשוב לבחון האם העובדות בשטח אכן תומכות בטענה, ולעיתים ליווי משפטי נכון כבר בשלב המוקדם יכול לאפשר הסדרה מוסכמת ולחסוך סכסוך יקר ומיותר.
אודות הכותב
עו״ד צבי הרשל אשכנזי מתמחה בסכסוכי בתים משותפים, ליקויי בנייה ומחלוקות בין דיירים ונציגויות. בעבר שימש כעוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, ובמסגרת תפקידו לקח חלק בכתיבתם של כ־200 פסקי דין בתחום הבתים המשותפים.בעל תואר ראשון במתמטיקה וסטטיסטיקה, בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה ובעל תואר שני במנהל עסקים. יזם ואיש הייטק לשעבר, חשמלאי מוסמך, ומגשר ליישוב סכסוכים בדרכי שלום. עו״ד אשכנזי הוא בעלים של שיפוטי – המרכז לייעוץ משפטי וליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה, וכן של המותג “פרויקט הקופסה”.
בימים אלו הוא שוקד על כתיבת ספרו: “המדריך המלא לניהול הבית המשותף”. אם אתם מתמודדים עם סכסוך בתחום של מאמר זה – חשוב לפעול נכון כבר בשלב הראשון. אתם מוזמנים לפנות לייעוץ ולבחינת הדרך המתאימה למקרה שלכם.
054-9001774
077-9978330
www.ashkenazilaw.co.il
למאמרים ופרסומים נוספים בתחום הבתים המשותפים: